2026/10/29 一級建築士 村山 創
結論
返済額がずっと変わらず、
借りられる人の幅が広いローンです。
全期間固定金利で、金利が上がっても返済額は変わりません。団信の加入は選べて、入らなければ金利が年0.2％低くなります。勤続年数の決まりがなく、自営業の人や転職したばかりの人も申し込めます。保証料と繰上返済手数料は0円で、2026年10月からは楽天ポイント（最大15万ポイント）ももらえます。
フラット35の6つのメリット
返済額が、ずっと変わらない
借りたときの金利が、最後まで続く全期間固定金利です。世の中の金利が上がっても、毎月の返済額は変わりません。教育費や老後の資金の計画が立てやすくなります。
団信の加入を、選べる
団体信用生命保険（団信）は、入るかどうかを選べます。入らなければ金利が年0.2％低くなり、健康上の理由で入れない人も借りられます。
自営業・転職したばかりでも
ご利用条件に勤続年数の決まりはありません。審査で見るのは、年収に対する返済の割合です。自営業の人、転職したばかりの人、勤めて間もない人も申し込めます。
保証料・繰上返済手数料が0円
保証人も保証料も要りません。繰上返済の手数料もかからず、インターネットなら10万円から繰上返済できます。
金利引下げは、最大 年▲1.0％
省エネ性能や耐震性の高い住宅、子育て世帯などは、一定期間、金利が下がります。
楽天ポイントがもらえる
2026年10月から「フラットすまい・るポイント」が始まりました。借入額に応じて、最大15万ポイントの楽天ポイントがもらえます。
団信は、入るかどうかを選べます
団体信用生命保険（団信）は、借りた人が亡くなったときなどに、保険金でローンが返され、以後の返済がなくなる保険です。フラット35（買取型）の新機構団信は、保険の費用が金利に含まれています。
団信に入る
- 万一のとき、残りのローンがなくなる
- 3大疾病や要介護も保障する「新3大疾病付機構団信」も選べる
団信に入らない
- 金利が年0.2％低くなる
- 健康上の理由で団信に入れない人も借りられる
団信に入らない場合、万一のときは返済が残り、相続人が引き継ぎます。すでに十分な生命保険に入っているかを確かめてから選びましょう。銀行の住宅ローンは団信の加入が条件のことが多く、ここはフラット35の大きな違いです。
自営業・転職したばかり・勤めて間もない人も
フラット35のご利用条件に、勤続年数や職業の決まりはありません。審査の目安は、年収に対する年間の返済額の割合です。
年収400万円未満
30％以下
年収400万円以上
35％以下
自営業・個人事業主
住民税の納税証明書や、税務署の納税証明書（所得金額用）に書かれた所得金額で確認します。経費を多く計上して所得を低くしていると、借りられる額も少なくなります。
転職したばかり・勤めて間もない
勤務先に転職後の収入の証明を作ってもらい、支給を受けた月数で割り戻して年収とみなします（12か月以上たっていれば、直近12か月分）。銀行の住宅ローンでは勤続1〜3年以上を求められることが多く、転職直後でも申し込めるのはフラット35の強みです。
開業や転職をした年の扱いなど、くわしい取扱いは申し込む金融機関に確認してください。夫婦などで収入を合算できる場合もあります。
フラットすまい・るポイント（2026年10月〜）
住宅金融支援機構が2026年10月1日に始めた特典です。2026年10月1日以降にフラット35（買取型・保証型）を借りた人に、借入額に応じて楽天ポイント（1ポイント＝1円相当）が贈られます（ご利用ありがとう特典）。借換えも対象です。
| 借入額 | もらえるポイント |
|---|---|
| 500万円未満 | 2,000ポイント |
| 500万円以上 1,000万円未満 | 10,000ポイント |
| 1,000万円以上 2,000万円未満 | 20,000ポイント |
| 2,000万円以上 4,000万円未満 | 50,000ポイント |
| 4,000万円以上 6,000万円未満 | 70,000ポイント |
| 6,000万円以上 8,000万円未満 | 100,000ポイント |
| 8,000万円以上 | 150,000ポイント |
- 借りたあとにお子さまが生まれると、お子さまご誕生特典（2万ポイント）も
- 申請は、借入日から6か月以内に専用サイトから。楽天IDが必要（買取型は「住・My Note」のIDも）
- 2026年度の内容です。予算に達すると、年度の途中でも終わることがあります。2027年度の内容は2027年2月ごろに発表予定
出典：住宅金融支援機構「フラットすまい・るポイント」、楽天グループ株式会社（2026年8月18日発表）。最新の内容は公式サイトでご確認ください。
買取型と保証型、どちらも選べます
フラット35には、買取型と保証型の2つがあります。どちらも全期間固定金利で、物件の基準も同じです。一般に「フラット35」と呼ばれるのは、取り扱う金融機関の多い買取型です。
| 買取型 | 保証型 | |
|---|---|---|
| 仕組み | 金融機関が貸したローンを、住宅金融支援機構が買い取る | 金融機関のローンに、機構の保険が付く |
| 取り扱う金融機関 | 308機関 | 12機関（新規の受付は7機関） |
| 団信 | 新機構団信（入らないと金利が年0.2％低い） | 金融機関の団信（内容は金融機関ごと） |
| 金利・手数料 | 金融機関ごとに違う | 金融機関ごとに違う |
| 物件の基準・検査 | 同じ（適合証明書が必要） | 同じ（適合証明書が必要） |
金融機関の数は2026年10月1日現在。同じフラット35でも、金利と融資手数料は金融機関ごとに違うので、2〜3か所で比べるのがおすすめです。
知っておきたい注意点
- 当初の金利は、変動金利より高めです。固定の安心と引きかえに、はじめの返済額は大きくなります（変動金利と固定金利の選び方）
- 物件が技術基準に合っている必要があります。中古住宅は、適合証明書を取ってから融資を受けます
- 融資手数料や金利は、金融機関ごとに違います。手数料の安さだけでなく、金利と合わせて比べましょう
- 年収に対する返済の割合（年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下）には、車のローンなど、ほかの借入れの返済も含みます
- 申込時に70歳未満で、返済は80歳までに終える必要があります（期間は最長35年）
中古住宅では、適合証明書が必要です
フラット35を使うには、物件が住宅金融支援機構の技術基準に合っていることを示す適合証明書が必要です。中古住宅では、建築士などの適合証明技術者が物件を調べて発行します（適合証明書は、どこで発行してもらえる？）。
省エネ性能や耐震性が高ければ、金利引下げ（フラット35の金利引下げ、何ポイント取れる？）も受けられます。2026年9月からは、中古住宅の購入とリフォームの費用をまとめて借りられるようになりました（フラット35（リフォーム活用））。
当事務所がお手伝いできること
沖縄県内の中古住宅で、フラット35の適合証明（適合証明書の発行）と、金利引下げや住宅ローン控除13年に使う省エネ性能の証明を行っています。購入を決める前に、販売図面や評価書をお送りいただければ、使える金利引下げと注意点をお伝えします。工事を受注していないため、どの物件・どの金融機関とも中立な立場でお手伝いします。
この記事に関連する質問
フラット35は、団信に入らなくても借りられますか？
借りられます。新機構団信に入らない場合、金利は団信付きより年0.2％低くなります。健康上の理由で団信に入れない人も利用できます。ただし、万一のときは返済が残り、相続人が引き継ぐことになるので、民間の生命保険などで備えておくと安心です。
自営業でも、フラット35は使えますか？
使えます。給与以外の収入がある人は、住民税の納税証明書や税務署の納税証明書（所得金額用）に書かれた所得金額で確認します。経費を多く計上して所得を低くしていると、借りられる額も少なくなる点に注意してください。
転職したばかりでも、フラット35は使えますか？
使えます。ご利用条件に勤続年数の決まりはありません。転職後の給与は、勤務先に収入の証明を作ってもらい、支給を受けた月数で割り戻して年収とみなします。くわしい扱いは、申し込む金融機関に確認してください。
フラットすまい・るポイントは、だれがもらえますか？
2026年10月1日以降にフラット35（買取型・保証型）を借りた人です。借換えも対象です。借入額に応じて2,000〜15万ポイントの楽天ポイントがもらえ、借りたあとにお子さまが生まれると、さらにポイントがもらえます。申請は借入日から6か月以内で、楽天IDが必要です。
中古住宅でフラット35を使うには、何が必要ですか？
物件が住宅金融支援機構の技術基準に合っていることを示す「適合証明書」が必要です。中古住宅では、適合証明技術者（建築士など）が物件を調べて発行します。金利引下げを受けるには、省エネ性能や耐震性などの基準にも合っている必要があります。
※この記事は2026年10月時点の公表内容にもとづく一般的な説明です。審査の結果や金利・手数料は、申し込む人と金融機関によって異なります。
出典：住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」「【フラット35】が選ばれる4つのメリット」「【フラット35（保証型）】」「新機構団体信用生命保険制度」「フラットすまい・るポイント」、【フラット35】よくあるご質問（団信に加入しない場合の金利・転職直後の申込み・年収の確認書類）。