2026/10/10 一級建築士 村山 創
結論
1ポイントで、当初5年間 年▲0.25％。
最大4ポイントで 年▲1.0％。
1pt
▲0.25％
2pt
▲0.5％
3pt
▲0.75％
4pt（上限）
▲1.0％
中古住宅で使えるメニューは5つ。物件の状態と家族の状況で、取れるポイントが決まります。
物件別、何ポイント取れるか
よくある組合せです。こどもがいる世帯は、人数分のポイントを上乗せできます。
引下げ幅はいずれも当初5年間。当初5年間の上限は4ポイント（年▲1.0％）です。
4ポイントを超えたら
超えた分は、6〜10年目の引下げに
まわります
子育てプラスを使う場合です。ポイントが無駄になりません。
例：5ポイント（リノベ2＋中古プラス1＋こども2人）
1〜5年目
▲1.0％
4pt
6〜10年目
▲0.25％
残り1pt
11年目〜
引下げなし
5pt
▲1.0％
▲0.25％
6pt
▲1.0％
▲0.5％
7pt
▲1.0％
▲0.75％
8pt
▲1.0％
▲1.0％
上段が1〜5年目、下段（青）が6〜10年目の引下げ幅
子育てプラスを使わない場合は、4ポイント（当初5年間 年▲1.0％）が上限で、繰り越しはありません。
中古住宅で使える5つのメニュー
【フラット35】リノベ（金利Bプラン）
2pt中古住宅を買って、性能を上げる工事をするとき
対象になる条件
- 中古住宅の購入とあわせて、省エネ・耐震・バリアフリーなどの性能を上げるリフォームを行うこと
- 工事の前と後に検査を受けること
証明のしかた
リノベの適合証明書（工事の前後に検査して発行します）
当事務所
対応（沖縄県内で登録を受けているのは当事務所のみ）
Sと維持保全型とは併用できません。中古プラスとは組み合わせられます。
フラット35リノベを詳しく見る【フラット35】中古プラス
1pt中古住宅を買うとき
対象になる条件
- 中古住宅の購入（借換えには使えません）
- フラット35の基準に加えて、天井・窓まわり・雨どい・バルコニー・給排水管・床・階段などに、目立つ劣化や不具合がないこと
証明のしかた
フラット35の適合証明の検査で、あわせて確認します
当事務所
対応（適合証明の検査料に含めています）
予算金額があり、上限に達する見込みになると受付が終了します。
維持保全型の「インスペクション実施住宅」とは併用できません。
【フラット35】S（金利Bプラン）
1pt住宅の性能が一定以上のとき（中古住宅の基準）
対象になる条件
次のどれか1つを満たすこと：
- 窓の断熱：二重サッシ、または複層ガラス
- 外壁の断熱：断熱等性能等級2相当以上
- バリアフリー：高齢者等配慮対策等級2以上
証明のしかた
フラット35の適合証明の検査で確認します。マンションは建設住宅性能評価書で確認できる場合があります
当事務所
対応（適合証明とあわせて確認）
性能がさらに高い住宅は「金利Aプラン」（2pt）の対象です（断熱等性能等級5＋一次エネ等級4以上、耐震等級2以上、長期優良住宅など）。
リノベとは併用できません。予算金額があります。
【フラット35】維持保全型
1pt手入れや管理の状態が確認できる住宅（中古住宅）
対象になる条件
次のどれか1つにあたること：
- 長期優良住宅
- 管理計画認定マンション（沖縄県内は27件／2026年9月時点）マンション管理センターの一覧で、検索欄に「沖縄県」と入力すると表示されます。管理計画認定マンションとは？
- 安心R住宅
- インスペクション実施住宅
- 既存住宅売買瑕疵保険が付いた住宅
証明のしかた
認定の通知書や、保険の付保を証明する書類など
当事務所
対象になるかのご相談
リノベとは併用できません。借換えには使えません。
【フラット35】子育てプラス
こども1人につき1ptこどもがいる世帯・若い夫婦の世帯
対象になる条件
- 借入申込年度の4月1日時点で18歳未満のこどもがいること（おなかの赤ちゃんも含みます）
- こどもがいなくても、夫婦のどちらかが40歳未満なら「若年夫婦世帯」として1pt
- 借換えでも使えます
証明のしかた
家族の状況は、金融機関の手続きで確認されます
当事務所
証明書は必要ありません
予算金額があります。
このほか、市町村の補助と連携した「地域連携型」（1〜2pt）があります。お住まいの市町村が対象かどうかは、住宅金融支援機構のホームページで確認できます。
併用できない組合せ
- リノベ と S／維持保全型
- 中古プラス と 維持保全型のインスペクション実施住宅（既存住宅売買瑕疵保険なら併用できます）
- 借換えでは、中古プラス・S・維持保全型は使えません（子育てプラスは使えます）
ポイントの差は、返済額でこれだけ違います
引下げなしと比べて、毎月の返済額がいくら安くなるか（当初5年間）
借入4,000万円・返済期間35年・元利均等・ボーナス返済なし、基準金利 年3.83％（2026年10月時点）で試算した一例です。引下げなしの毎月の返済額は173,054円。
子ども2人なら、総返済額で約290万円の差
リノベ（2pt）＋中古プラス（1pt）＋子育てプラス・こども2人（2pt）で5ポイントの場合です。1〜5年目は年▲1.0％、超えた1ポイントは6〜10年目の年▲0.25％にまわります。
| 期間 | 金利 | 毎月の 返済額 | 引下げなし との差 |
|---|---|---|---|
| 引下げなし（35年間） | 3.83％ | 173,054円 | ― |
| 1〜5年目 | 2.83％ | 150,170円 | 毎月▲22,884円 |
| 6〜10年目 | 3.58％ | 165,108円 | 毎月▲7,946円 |
| 11〜35年目 | 3.83％ | 169,546円 | 毎月▲3,508円 |
約290万円の内訳
毎月の差に、それぞれの期間の月数を掛けて足すと、35年間の差になります。
- 1〜5年目毎月22,884円 × 60か月 約137万円
- 6〜10年目毎月7,946円 × 60か月 約48万円
- 11〜35年目毎月3,508円 × 300か月 約105万円
- 35年間の差 約290万円
最初の10年間で元本が多く減るため、金利が元に戻った11年目以降も、毎月の返済額は少ないままです。35年間の総返済額は、引下げなしの約7,268万円に対して約6,978万円。差は約290万円になります。
約290万円は、子ども1人の
大学4年間の学費を上回る金額です
国立大学（琉球大学など）に4年間通う授業料と入学金は、合わせて約243万円（授業料 年535,800円×4年＋入学料282,000円）。金利の引下げだけで、それをまかなえる差が生まれます。
借入4,000万円・返済期間35年・元利均等・ボーナス返済なし、基準金利 年3.83％（2026年10月時点）で試算した一例です。金利は毎月見直されます。大学の学費は国立大学の標準額（2026年度）。
この記事に関連する質問
1ポイントで、金利はどれくらい下がりますか？
1ポイントにつき、当初5年間の金利が年0.25％下がります。4ポイント（年1.0％）までが当初5年間の上限です。子育てプラスを使う場合、超えた分は6〜10年目の引下げにまわります（5ポイントなら6〜10年目は年0.25％）。子育てプラスを使わない場合は、合計4ポイントが上限です。
中古マンションだと、何ポイント取れますか？
中古プラス（1pt）に、管理計画認定マンション・既存住宅売買瑕疵保険（維持保全型）やSの金利Bプランのどれかを組み合わせて2ポイント（当初5年間 年0.5％）が目安です。性能を上げるリノベをするなら、リノベ（2pt）＋中古プラスで3ポイント（年0.75％）。こどもがいれば人数分を上乗せできます。
どのメニューが使えるか、いつ確認すればよいですか？
物件を買う前がおすすめです。中古プラスやSは適合証明の検査で確認し、リノベは工事の前後に検査が必要です。予算金額に達すると受付が終わるメニューもあります。
※2026年3月2日以降に資金を受け取る場合の内容です。条件・ポイント・予算金額は変わることがあります。最新の内容は、住宅金融支援機構の【フラット35】サイトでご確認ください。
出典：住宅金融支援機構「【フラット35】金利引下げ内容確認」ほか