金利のある時代、
家の買い方は変わりますか？

2026/10/11（10/13 更新）　一級建築士 村山 創

数字で見る、この数年の変化

金利のない時代と、ある時代

いちばん大きな変化は「控除と金利の逆転」

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7％が税金から戻る制度です。金利が0.3〜0.5％台だったころは、払う利息より戻る控除のほうが多く、手元資金があっても借りたほうが得になりました。

いまは、主な銀行の変動金利が年1.2〜1.4％程度、フラット35は年3.83％（いずれも2026年10月）。金利が控除率を上回り、借りた分だけ負担が出ます。「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える時代です。

変動金利の注意点：政策金利はどこまで上がる？

日銀の政策金利は、2026年9月に1.25％へ引き上げられました。市場では、利上げの最終的な到達点（ターミナルレート）を2.5％台とみる予想が出ています。一方、エコノミストへの調査では中央値が1.75％と、見方には幅があります。

出典：日本銀行、日本経済新聞「日銀政策金利、現状1.25%→到達点予想2.5%台に」（2026年9月25日）、QUICK月次調査＜債券＞（2026年8月25〜27日、第一生命経済研究所のレポートより）

変動金利は、政策金利が上がると、多くの銀行で同じように上がります。仮に変動金利が政策金利と同じ幅（＋1.25％）で上がると、返済額は次のように変わります。

借入3,000万円・35年・元利均等返済で、最初からその金利だった場合の比較。実際の返済額は、ローン残高や銀行ごとのルールによって変わります。

この記事でいちばん大切なこと

金利のある時代の、
4つの備え

どれも、家の性能を上げることで使える制度です。

① 金利 ② 控除 ③ 光熱費 ④ 返済

1

性能で、金利を下げる

フラット35は、リノベ・中古プラス・子育てプラスなどの組合せで、当初5年間最大 年▲1.0％。銀行でも、ZEH水準を対象にした金利優遇があります（琉球銀行 当初5年固定 1.00％〜、2026年10月時点）。

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2

性能で、控除を増やす

省エネ性能を証明できれば、中古住宅の住宅ローン控除は10年から13年に。借入限度額も上がり、最大控除額は最大＋269.5万円。

控除10年と13年の違いを見る ›

3

性能で、光熱費を下げる

沖縄の電気代は2026年11月から一般的な家庭で月1万円超え。給湯と冷房の効率を上げると、毎月の負担がはっきり変わります。

電気代の推移と対策を見る ›

4

浮いたお金で、繰り上げ返済

金利の引下げで当初5年間に浮いた約104万円を繰り上げ返済に回すと、支払う利息が約214万円減る試算です（借入4,000万円の例）。

試算を見る ›

沖縄では

• 県内で新しく住宅ローンを契約する人のうち、固定型を選ぶ人が3年で1割から5割に増えました（2023→2025年度）。
• 沖縄の住宅では、エネルギーの約40％が給湯、約33％が冷房。電気代の上昇が、そのまま家計に響きます。
• だからこそ、断熱や省エネ設備への投資が「インフレへの備え」になります。
• 沖縄の持家の一戸建の工事費は、10年で坪約65万円から約101万円に上がりました（2015→2025年）。沖縄の新築の建築費 ›

この記事に関連する質問

※金利は2026年10月時点の一例です。金利・控除の条件は変わることがあります。借入の判断は、金融機関や専門家とご相談ください。

出典：日本銀行（政策金利）、国土交通省「建設工事費デフレーター」（2020年度基準・住宅総合）、各金融機関の公表金利、沖縄タイムス 2026年8月19日（県内の固定型の割合）、沖縄電力の料金表

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