2026/10/16 一級建築士 村山 創
結論
金利は、
融資を受け取る日に決まります。
住宅ローンの金利は、申込のときではなく、融資が実行される日（お金を受け取る日）の金利が使われます。新築は契約から入居まで1年ほどかかるため、その間に金利が上がれば、返済額も上がります。金利が上がっていく時期は、決済が早い中古住宅のほうが、契約時に近い金利で借りられます。
新築と中古で、金利が決まる時期が違う
どちらも金利が決まるのは「融資が実行されるとき」です。違うのは、契約からそこまでの長さです。
契約から、金利が決まる日（融資実行）まで
新築注文住宅・新築マンション
中古住宅
新築は、契約から金利が決まるまでに、
中古の約6倍の時間がかかります
- 新築：完成・引渡しのときに融資が実行され、その月の金利で借ります。契約のときには、まだ金利が分かりません。
- 中古住宅：契約から決済までが短いので、契約のときに見ていた金利に近い金利で借りられます。
1年で、金利はこれだけ上がりました
フラット35の金利（借入期間21〜35年）
10月
1月
4月
7月
10月
出典：SBIアルヒ「【フラット35】の金利推移」（借入期間21年以上35年以下・機構団信加入）。各月の金利で、3か月おきに表示しています。
たとえば、1年前（2025年10月）に新築の契約をして、1年後（2026年10月）に入居した場合です。契約のときに見ていた金利は1.89％でしたが、実際に借りる金利は3.83％になります。
Example
新築：1年前の金利と、入居時の金利
試算例：借入4,000万円・35年・全期間固定
契約時（2025年10月）
1.89％
毎月の返済
約13.0万円
総返済額 約5,471万円
入居時（2026年10月）
3.83％
毎月の返済
約17.3万円
総返済額 約7,268万円
毎月の返済が
約4.3万円増える
35年間の総返済額では、約1,797万円の差
元利均等返済・ボーナス返済なしで試算した一例です。実際の金利は、借入期間・融資率・団体信用生命保険の種類・審査結果によって異なります。
中古住宅なら、ずれは小さく
中古住宅で、2か月前（2026年8月・3.29％）に契約して10月に決済した場合も、金利は上がっています。それでも差は毎月約1.3万円で、契約時に見ていた金利とのずれは、1年待つ場合の約3分の1です。返済の計画を、契約のときの数字で立てやすくなります。
中古住宅で、決済を早めるために
中古住宅の決済を早めるには、融資に必要な書類を、早くそろえることが大切です。
新築でも、できる備えがあります
- 金利が上がっても返せる額で、資金計画を立てる（いまの金利より1％高くても無理がないか）
- 省エネ性能を上げて、フラット35の金利引下げ（ZEHなど）で上がった分を取り戻す
- つなぎ融資を使う場合は、その金利と手数料も確認する
- 融資が実行されるのが何月になりそうかを、早めに建築会社に確認する
金利は上がることも、下がることもあります。下がる時期なら、実行が遅いほうが有利になることもあります。大切なのは、金利が「いつ」決まるかを知ったうえで、固定金利や金利引下げの制度で備えることです。金利のある時代の家の買い方 ›
この記事に関連する質問
住宅ローンの金利は、いつの時点の金利が使われますか？
申込時ではなく、融資が実行される日（お金を受け取る日）の金利が使われます。フラット35の金利は毎月見直されるため、同じ時期に申し込んでも、受け取る月によって金利が変わります。
新築と中古で、金利が決まる時期はどう違いますか？
新築は契約から完成・引渡しまで1年ほどかかることが多く、融資はそのあとに実行されます。中古住宅は契約から決済まで1〜2か月ほどなので、契約時に近い金利で借りられます。
1年で金利が変わると、返済額はどれくらい変わりますか？
フラット35（21〜35年）は、2025年10月の1.89％から2026年10月には3.83％に上がりました。4,000万円を35年で借りる場合、毎月の返済は約13.0万円から約17.3万円になり、毎月約4.3万円、総返済額で約1,797万円の差になります。
金利が下がることはありませんか？
あります。金利は上がることも下がることもあり、下がる時期には、実行が遅いほうが有利になります。大切なのは、金利が「いつ」決まるかを知ったうえで、固定金利や金利引下げの制度で備えることです。
※この記事の試算は、条件を仮定した一例です。金利は毎月見直され、借入期間・融資率・団体信用生命保険の種類によっても異なります。最新の金利と適用時期は、借入先の金融機関にご確認ください。
出典：SBIアルヒ「【フラット35】の金利推移」、各金融機関の【フラット35】の案内（「お申込時ではなく、資金のお受取り時の金利が適用されます」）