中古住宅がZEH水準かどうかは、
どう確かめますか？

2026/11/02　一級建築士 村山 創

ZEH水準の条件

ZEH水準は、断熱と省エネの性能だけを満たした住宅です。太陽光発電はいりません。中古住宅でも、新築と同じ条件で確かめます。

ZEHとの違いはZEHとZEH水準は、何が違いますか？で解説しています。

確かめ方

次の書類に記載があれば、それで確かめられます。

• 建設住宅性能評価書：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の記載があれば、ZEH水準です
• BELS評価書：第三者機関が発行した評価書で、ZEH水準を満たすことが分かる記載があるもの
• 住宅省エネルギー性能証明書：前の持ち主が取得していれば、その内容を確かめます

書類がないときは、建築士が図面と設備から計算し、住宅省エネルギー性能証明書で証明します。

評価書をなくしたときの探し方は建設住宅性能評価書をなくしてしまいました。再発行できますか？をご覧ください。

沖縄の中古住宅は「給湯器とエアコン」が分かれ目

沖縄は省エネ地域区分の8地域にあたります。8地域では断熱等性能等級4と5の基準が同じです（日射を防ぐ性能 ηAC 6.7以下。UA値の基準はありません）。そのため、沖縄の中古住宅がZEH水準になるかどうかは、ほぼ一次エネルギー消費量等級6を満たすかで決まります。

年間一次エネルギー消費量（家電を除く）は、約45％を給湯、約30％を冷房が占めます（エネルギー消費性能計算プログラム住宅版にて）。

• 給湯がエコキュートなど効率の高い機器なら、ZEH水準に届きやすくなります。ヒーターでお湯を沸かす電気温水器のままだと、届きにくい傾向があります
• エアコンの省エネ性能も効きます

当事務所でも、太陽光がない築12年の鉄筋コンクリート造の住宅で、ZEH水準への適合を確認した事例があります。「中古だから無理」と決める前に、ご相談ください。

ZEH水準と分かると、何が変わるか

• 住宅ローン控除：中古住宅でも控除期間が13年になり、ZEH水準なら、証明書がない場合より最大178.5万円（子育て世帯・若年夫婦世帯は最大269.5万円）増えます（10年と13年の違い）
• 金融機関の金利優遇：たとえば琉球銀行の「ZEH専用住宅ローン」（対象2）は、住宅省エネルギー性能証明書でZEH水準を確認でき、当初5年固定 1.00％〜です（2026年10月時点）

使える書類は、制度や金融機関によって異なります。【フラット35】S（ZEH）のように、太陽光を含む「ZEH」が求められ、BELS評価書が必要なものもあります。

費用と、頼む時期

住宅ローン控除に使う場合は、引渡しの前にご相談ください。証明書は入居の前に取得しておく必要があります。費用の内訳は住宅省エネルギー性能証明書の費用は、いくらかかりますか？で解説しています。

金融機関・不動産会社の方へ

お客さまの物件がZEH水準に届くかを、図面や評価書から無料で事前に確認します。審査や販売の前に「対象になりそうか」だけ知りたい、というご相談も歓迎です。どの物件・どの会社とも利害のない、中立な立場でお手伝いします。

この記事に関連する質問

※この記事は2026年11月2日時点の制度にもとづく一般的な説明です。住宅ローン控除の適用条件は入居時期・所得・住宅の状況などにより異なり、金融機関の金利優遇の条件や使える書類は金融機関ごとに異なります。出典：国土交通省「住宅性能表示制度」「既存住宅を取得したとき」ほか。

この記事に関わるサービス

住宅省エネルギー性能証明書 中古住宅の住宅ローン控除が10年から13年に。発行の条件・費用・事例を載せています。 不動産会社の方へ 省エネ証明書を、中古住宅の販売に活かす方法をまとめています。

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