2026/10/20 一級建築士 村山 創
結論
中古を買い、性能を上げ、
税で取り戻し、光熱費で家計を守る。
住宅価格は高止まりし、金利も電気代も上がっています。新築を予算いっぱいで建てても、支払いに追われる暮らしでは本末転倒です。一方で、2026年の税制改正で、国は「省エネ性能の高い中古住宅」を本気で後押しし始めました。建築士として私が考える住宅取得の戦略を、4本の柱で整理します。
1予算を下げる
中古住宅
→ 取得費を抑える
2豊かにする
断熱・外壁塗装・時短設備のリフォーム
→ 快適さと家事の時間
3控除を増やす
省エネ証明書・共有名義・贈与
→ 控除額と控除期間を広げる
4生活費を下げる
太陽光・エコキュート・省エネエアコン
→ 光熱費を下げる
カードを押すと、それぞれの柱の説明へ移ります。
いま家計に起きている4つの変化
金利・物価・電気代・家賃が、そろって上がる局面に入りました。住まいの選び方が、そのまま家計の防衛策になります。
1. 金利が上がっている
日銀は2026年9月、政策金利を1.25％に引き上げました。フラット35（21〜35年）の2026年10月の金利は3.83％です。借りる額そのものを抑えることが、これまで以上に大切です。
2. 物価が上がり続けている
物価が上がる状態は何年も続き、住宅の建築費も2020年度から約27％上がりました。沖縄の持家の一戸建の工事費は、10年で坪約65万円から約101万円になっています（沖縄の新築の建築費）。新築より価格が落ち着いている中古住宅の魅力が増しています。固定金利で借りたローンの返済額は変わらないため、物価が上がるほど実質的な負担は軽くなる面もあります。
3. 電気代が上がっている
沖縄の電気の単価は、2023年5月までの1kWhあたり33.33円から、2026年度は49.92円になりました。2026年11月からは、一般的な家庭で月1万円を超えます。沖縄は、太陽光や省エネ設備の効果が全国より大きく出る地域です。
4. 家賃も上がっている
那覇市の消費者物価指数では、家賃（持ち家を除く）は2020年を100として、2025年は103.0になりました。統計の家賃は住み続けている人の家賃も含むため、新しく借りる部屋の家賃は、もっと早く上がりやすいとされています。沖縄の土地の価格（2026年の路線価）も、前の年より6.6％上がり、上がり幅は全国で2番目でした。家賃は払い続けても資産になりませんが、家を持てば、住まいの費用を固められます。
| 家計のリスク | 防衛策 | 柱 |
|---|---|---|
| 金利の上昇 | 借入額を抑える（贈与の活用）／控除で利息の負担を取り戻す | 1・3 |
| 物価の上昇 | 価格が落ち着いた中古を買い、性能で価値を高める | 1・2 |
| 家賃の上昇 | 家を持って住まいの費用を固める（固定金利なら返済額は変わらない）持ち家と賃貸、どちらがお得？ › | 1 |
| 電気代の上昇 | 電気を買う量を減らす | 4 |
柱1予算を下げる中古住宅を選ぶ
中古住宅は、取得費を抑えるいちばん確実な方法です。しかも2026年からは、中古でも住宅ローン控除が手厚くなりました。
- 控除の期限が、2030年末までの入居に延長された
- 省エネ性能の高い中古住宅は、控除期間が10年から13年に延びた
- 床面積の条件が40㎡以上に緩和され、中古にも使えるようになった（合計所得1,000万円以下の場合）
物件選びで押さえたいこと
- 築年数：登記上の建築日が1982年（昭和57年）1月1日以後の建物は、税の優遇に耐震の証明はいりません
- 旧耐震の物件：1981年以前でも、取得の日までに耐震改修の申請をするなど、所定の条件を満たせば控除の対象になります。安い築古の物件も候補から外さずに済みます
- 買取再販の物件：不動産会社がリフォームして売る物件は、条件を満たせば新築並みの控除が受けられる場合があります
沖縄のRC住宅は躯体が長持ちする一方、屋根の断熱や日射遮蔽が弱い物件が多いのが実情です。購入前の建物調査で「どこまで性能を上げられるか」を見極めることが、物件選びの基準になります。
くわしく読む
柱2豊かにするリフォームで「ZEH水準」をめざす
中古住宅は、買ったあとのリフォームで暮らしの質が決まります。目標にしたいのが「ZEH水準」（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）です。太陽光の設置は条件ではありません。沖縄では、次の組み合わせでZEH水準に届く可能性があります。
- 屋根スラブの断熱
- 窓や庇による日射遮蔽
- 高効率のエアコン・給湯器・照明への更新
暑さを和らげて快適にする工事が、そのまま税の優遇にもつながる。ここが中古リフォームの面白いところです。
沖縄のRC住宅は、外壁塗装で建物の寿命を守る
沖縄の鉄筋コンクリート造は、強い日差し、海からの塩分、台風の雨にさらされ、外壁が傷みやすい環境にあります。塗装がはがれ、ひび割れから雨水や塩分が入ると、コンクリートの中性化や鉄筋のさびが進み、コンクリートが割れて落ちる（爆裂）こともあります。
ひび割れの補修を含めた外壁塗装は、RC住宅の長い寿命を保つための大切な工事です。購入前の建物調査で外壁の状態を確かめ、リフォームの計画に入れておきましょう。日射を反射する塗料を選べば、暑さを和らげる効果も期待できます。
時短設備で「時間」も豊かにする
- ビルトイン食洗機：毎日の食器洗いを機械に任せられ、手洗いより節水にもなります
- 衣類乾燥機・浴室換気乾燥機：湿度が高く、梅雨や台風で外に干せない日が続く沖縄では、干す手間がなくなり、部屋干しのカビ対策にもなります
浮いた時間は、家族や自分の時間に回せます。共働きや子育て世帯にとって、時間は光熱費と同じくらい大切な「家計」です。国の「みらいエコ住宅2026事業」では、窓などの断熱改修とあわせると、ビルトイン食洗機にも1台3万円の補助があります（対象は原則2016年以前に建てられた住宅）。
ペットと暮らせる住まいにする
犬や猫を家族として、暮らしやすい住まいに直せるのも持ち家ならではです。賃貸では、床を替えることも、壁に棚を付けることもできません。
- 床の防滑コーティングで、足腰への負担を減らす
- 省エネエアコンで、留守番中も涼しく（つけっぱなしでも電気代を抑えやすい）
- ペット用ドア・専用スペース・玄関の足洗い場
中古住宅の購入とあわせれば、費用を住宅ローンにまとめられる場合があります。ペットと暮らすリフォーム ›
リフォームだけでも住宅ローン控除は使えますが、取得とリフォームを別々に借りると、控除額はどちらか多いほうが上限になります。取得とリフォームの資金は、1本のローンにまとめるほうが有利になりやすいです。
柱3控除を増やす省エネ証明書・共有名義・贈与
同じ中古住宅でも、省エネ性能を「証明できるかどうか」で、住宅ローン控除は2倍以上変わります。
| 中古住宅の区分 | 借入限度額 | 期間 | 控除の上限 |
|---|---|---|---|
| ZEH水準（子育て世帯など） | 4,500万円 | 13年 | 約409.5万円 |
| ZEH水準 | 3,500万円 | 13年 | 約318.5万円 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 13年 | 約182万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 10年 | 約140万円 |
控除の上限＝借入限度額×0.7％×控除期間。毎年の残高が限度額以上あり、税額も十分にある場合の最大値です。
証明書がカギ
性能を証明できる書類は、建設住宅性能評価書か住宅省エネルギー性能証明書です。BELSやフラット35の適合証明書は、住宅ローン控除の証明には使えません。証明書の調査は、取得の日の前2年以内か、取得の日から6か月以内に終えている必要があります。
共有名義で控除を受け止める
ペアローンや連帯債務なら、夫婦それぞれが自分の持分で控除を受けられます。片方の税額だけでは控除しきれない分を、二人で受け止められます。
- 持分は資金の負担割合に合わせる（ずれると贈与税の問題が出ます）
- 育休や時短で一方の所得税が減ると、控除が目減りする
- 子育て・若者夫婦世帯の上乗せを使うなら、床面積50㎡以上が必要
親からの資金援助は「控除の枠を超える分」に
親や祖父母からの住宅資金は、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外は500万円まで非課税です（2026年12月31日までの贈与）。住宅ローン控除の借入限度額を超える部分を、贈与でまかなうのがおすすめです。
例：総額4,500万円・ZEH水準（限度額3,500万円）なら、限度額を超える1,000万円には控除がつかず、利息だけがかかります。ここを贈与で置き換えると、控除を減らさずに借入を減らせます。贈与を受けた分は控除の計算で取得価額から差し引かれますが、この例では4,500万円−1,000万円＝3,500万円なので、控除は減りません。
柱4生活費を下げる太陽光・エコキュート・省エネエアコン
電気代は上がり続けています。電気を「買う量を減らす」価値は、年々高くなっています。省エネの効果は「減らした電気の量×単価」なので、単価が上がるほど大きくなります。
太陽光は「売る」より「使う」
2025年10月以降に認定を受けた住宅用太陽光の買取価格は、最初の4年が24円、5〜10年目が8.3円です。5年目以降は、売るより自分で使うほうがずっと得になります。沖縄の中古RCなら、屋根の防水・断熱の改修と同時に載せるのが合理的で、台風に耐える架台と塩害に強い仕様は欠かせません。
エコキュートは太陽光とセットで
国の「給湯省エネ2026事業」では、エコキュート1台に7万円（高効率の機種は10万円）の補助があり、電気温水器を撤去すると2万円が加わります。中古住宅には電気温水器が残っている物件が多く、相性のよい組み合わせです。電気温水器からエコキュートに替えると、年間で約19.9万円の差になります。
エアコンは日射遮蔽とセットで
沖縄の住まいは冷房の負担が中心です。エアコンの効率を上げる前に、屋根の断熱と日射遮蔽で暑さそのものを減らすのが先です。暑さが減れば、エアコンを一回り小さくでき、機器代も電気代も下がります。
光熱費を下げる設備が、控除の枠も広げる
高効率のエアコン・エコキュート・照明は、一次エネルギー消費量等級を押し上げます。断熱とあわせてZEH水準に届けば、柱3の控除の枠（3,500万円・13年）が使えます。なお、住宅ローン控除の判定に使う省エネ性能の評価では、太陽光の発電量は原則として数えません。控除のための性能は断熱と設備で確保し、太陽光は家計のために載せると考えると整理しやすくなります。一方で、省エネ性能ラベルでは太陽光の自家消費分も数えるので、太陽光を載せると★の数が増え、住まいの性能を伝えやすくなります。
くわしく読む
取得の流れは5ステップ
4本の柱は、改修工事と設備の更新、証明書を一つのまとまりとして進めます。順番が大事です。
- 1 物件選び購入前に建物を調べ、「ZEH水準」の証明書を取れるかを確認する
- 2 耐震の確認旧耐震の物件なら、取得の日までに耐震改修の申請など、必要な手続きを進める
- 3 資金計画取得とリフォームを1本のローンにまとめ、共有名義の持分と、親からの資金援助（贈与）の充て先も決めておく
- 4 改修工事外壁塗装や時短設備と、エアコン・エコキュート・太陽光をまとめて工事する
- 5 証明と申告期限内に住宅省エネルギー性能証明書を取り、入居の翌年の確定申告で控除を受ける
いちばん多い失敗
「買ってから証明書のことを知った」というケースです。証明の調査には期限があります。物件を探し始めた段階で、建築士に相談しておくことをおすすめします。金利がいつ決まるかも確認 ›
まとめ：家は「買って終わり」ではなく「育てて得する」時代へ
安く買い、性能を上げて快適に暮らし、その性能を証明して税で取り戻し、光熱費を下げ続ける。これからの住宅取得は、この4本の柱を一つの計画として組み立てることが大切です。
制度は複雑ですが、順番さえ間違えなければ、誰でも使える仕組みです。中古住宅の購入やリフォームを考えている方は、ご相談ください。建物の調査、省エネの証明書の発行、フラット35の適合証明まで、一級建築士事務所 創環境Designがお手伝いします。金利のある時代の家の買い方 ›
この記事に関連する質問
これからの家は、新築と中古のどちらを選べばいいですか？
家計を守るなら、中古住宅を買って性能を上げる選び方がおすすめです。価格が落ち着いた中古を選び、断熱や設備のリフォームで暮らしを良くし、省エネ性能を証明して住宅ローン控除を増やし、光熱費を下げる。この4つを一つの計画として組み立てます。
中古住宅でも、住宅ローン控除は手厚く受けられますか？
受けられます。省エネ性能を証明できる中古住宅は、控除の期間が10年から13年に延び、借入限度額も上がります。ZEH水準なら控除の上限は約318.5万円（子育て・若者夫婦世帯は約409.5万円）で、証明がない場合の約140万円の2倍以上になります。
省エネ性能の証明は、いつまでに取ればいいですか？
住宅省エネルギー性能証明書の調査は、取得の日の前2年以内か、取得の日から6か月以内に終えている必要があります。いちばん多い失敗は「買ってから証明書のことを知った」というものなので、物件を探し始めた段階で建築士に相談しておくと安心です。
※この記事は2026年10月時点の制度にもとづく一般的な情報です。補助金は予算に達すると締め切られます。個別の適用は、税務署や専門家にご確認ください。
出典：国土交通省「住宅ローン減税」「住宅税制」、国税庁「住宅取得等資金の贈与税の非課税」、資源エネルギー庁「買取価格・期間等」、国土交通省・経済産業省・環境省「住宅省エネ2026キャンペーン」（給湯省エネ2026事業・みらいエコ住宅2026事業）、日本銀行、沖縄電力、国土交通省「建設工事費デフレーター」、沖縄県「那覇市及び沖縄県の消費者物価指数の動向（令和7年平均）」、内閣府（家賃の統計の性質）、沖縄国税事務所（路線価）