2026/10/30 一級建築士 村山 創
結論
金利が上がる流れは、
これからも続きます。
日銀は10月30日、政策金利を1.25％程度に据え置きましたが、物価の基調が2％の目標と「概ね整合的な水準」になったと判断し、今後も政策金利を引き上げていく方針を示しました。変動金利は上がる方向、固定金利はすでに高い水準です。だからこそ、家の性能で金利・控除・光熱費を下げることの価値が大きくなります。
10月30日、日銀は何を決めた？
政策金利
1.25％
据え置き（賛成8・反対1）
物価の基調
2％
目標と概ね整合的な水準
次の会合
12/17・18
2026年12月
日銀は、物価が安定して2％ずつ上がる状態を目標にしています。今回の展望レポートでは、賃金と物価がともに緩やかに上がる仕組みが働いているとして、物価の基調が2％の「物価安定の目標」と概ね整合的な水準になり、先行きも同じ程度で続くとの見方を示しました。物価については、目標を上回るリスクのほうが大きいとしています。
そのうえで、いまの金融環境はまだ緩和的だとして、「引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していく」方針です。今回は据え置きでしたが、9人の委員のうち1人は、1.5％への引き上げを提案しました。
日銀は、2％が「持続的・安定的に」実現したかは、これから確かめていくとしています。いつ、どこまで金利を上げるかは会合ごとに決まり、12月の利上げも決まったわけではありません。
住宅ローンへの影響
変動金利：上がる方向
変動金利は、政策金利が上がると、多くの銀行で同じように上がります。主な銀行の変動金利は、いま年1.2〜1.4％程度です（2026年10月）。仮に年1.3％から上がると、毎月の返済は次のように変わります。
| 金利 | 毎月の返済 | 年1.3％との差 |
|---|---|---|
| 年1.3％ | 88,945円 | ― |
| 年1.55％（＋0.25％） | 92,592円 | ＋3,647円 |
| 年1.8％（＋0.5％） | 96,327円 | ＋7,382円 |
借入3,000万円・35年・元利均等返済で、最初からその金利だった場合の比較です。
固定金利：すでに高い水準
フラット35などの固定金利は、長期金利を受けて毎月決まります。2026年10月のフラット35は年3.83％。2017年10月に今の仕組みになってから、最も高い水準です。毎月初めに、その月の金利が発表されます。
借りられる額も、見直しが必要に
金利が上がると、同じ年収でも借りられる額は減り、同じ額を借りれば毎月の返済は増えます。「変動を選んでおけば安心」という前提は、見直しの時期です。変動と固定の選び方もご覧ください。
建築費は、下がる見込みが立てにくい
日銀は、物価が2％程度で上がり続けるとみています。資材や人件費が元に戻ることは期待しにくく、そこに金利の上昇が重なります。展望レポートでも、住宅投資は住宅価格の上昇などから、緩やかに減っていくとの見方が示されました。
沖縄の持家の一戸建の工事費は、10年で坪約65万円から約101万円に上がりました（2015→2025年）。新築が手の届きにくいなか、中古住宅＋リノベを選ぶ人が増えています（住宅取得のトレンド）。
金利が上がるほど、「性能」の価値が上がる
家の性能を証明すると、フラット35の金利が下がり、住宅ローン控除が増え、光熱費が下がります。金利が高い時代は、この3つの効果がそのまま家計を守ります。まず、金利の引下げで返済がどれだけ変わるかです。
フラット35の金利引下げ（当初5年間）と返済額
| 引下げ | 1〜5年目の毎月の返済 | 5年間で浮く額 | 35年間の総返済の差 |
|---|---|---|---|
| なし年3.83％ | 151,423円 | ― | ― |
| 1pt▲0.25％ | 146,279円 | 約31万円 | 約52万円 |
| 2pt▲0.5％ | 141,226円 | 約61万円 | 約104万円 |
| 3pt▲0.75％ | 136,265円 | 約91万円 | 約156万円 |
| 4pt▲1.0％ | 131,399円 | 約120万円 | 約208万円 |
借入3,500万円・返済期間35年・元利均等・ボーナス返済なし、フラット35 年3.83％（2026年10月）で当事務所が試算した一例です。6年目以降は年3.83％に戻した毎月の返済で計算しています。1ポイントで当初5年間 年0.25％の引下げです。
同じ「▲0.25％」でも、金利が高いほど効く
同じ借入3,500万円・1ポイント（当初5年間 ▲0.25％）でも、35年間の総返済の差は、フラット35が年1.89％だったころなら約47万円、年3.83％のいまは約52万円です。金利が高いほど、同じ引下げで減る利息は大きくなります。
新築なら、35年でどれだけ違う？（金利×性能の比較）
当事務所が設計したZEHの木造平屋の省エネ計算書をもとに、省エネ基準の家と35年間の支出を比べると、借入3,500万円・フラット35で約1,540万円の差になる試算です（子ども1人の世帯）。
金利の引下げ
約208万円
光熱費
約1,173万円
売電
約162万円
年ごとのグラフと試算の前提は、ZEHにすると、35年でいくら違いますか？にまとめました。
金利のほかにも、性能は次の2つで家計を助けます。
- 住宅ローン控除が増える：中古住宅は、省エネ性能を証明できれば控除の期間が10年から13年に（10年と13年の違い）
- 光熱費が下がる：沖縄の電気代は、2026年11月から一般的な家庭で月1万円を超えます。給湯と冷房の効率を上げると、毎月の負担がはっきり変わります（沖縄の電気代）
光熱費が下がった分で、返済の増えた分を吸収する。金利が上がる時代こそ、この考え方が家計を守ります。何ポイント取れるかはフラット35の金利引下げ、何ポイント取れる？、4つの備えの全体は金利のある時代、家の買い方は変わりますか？をご覧ください。
これから家を買う人が、できること
- 「借りられる額」ではなく「返せる額」で予算を決める。変動金利なら、金利が年2.5％程度まで上がっても続けられるかを試算しておく
- 買う前に、性能で使える制度を確かめる。中古住宅は、フラット35の金利引下げや控除13年が使えるかを、販売図面や評価書で事前に確かめられます
- 金利の動きを、決まった日に確かめる。日銀の次の会合は12月17・18日。フラット35の金利は毎月初めに発表されます。お金を受け取る日の金利で借りることも覚えておきましょう（金利はいつ決まる？）
当事務所がお手伝いできること
購入を決める前に、販売図面や評価書をお送りいただければ、フラット35の金利引下げや住宅ローン控除が使えるかを、無料で事前に確認します。そのうえで、フラット35の適合証明の検査、住宅省エネルギー性能証明書の発行、リノベの検査を行います。変動と固定のどちらを選ぶかについて、当事務所からどちらかをおすすめすることはしていませんが、どちらを選んでも、性能による金利の引下げや控除の上乗せは使えます。
この記事に関連する質問
10月の会合で、金利は上がったのですか？
上がっていません。日銀は2026年10月30日、政策金利を1.25％程度に据え置きました。ただし、物価の基調が2％の目標と概ね整合的な水準になったと判断し、今後も政策金利を引き上げていく方針を示しています。9人の委員のうち1人は、1.5％への引き上げを提案しました。
12月に利上げはありますか？
決まってはいません。次の会合は2026年12月17・18日です。日銀は「経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ」る方針を示しており、12月の利上げを予想する見方もありますが、時期は会合ごとに判断されます。
変動金利で借りています。すぐに返済額は上がりますか？
多くの銀行では、政策金利が上がると、その後の金利の見直しで変動金利も上がります。ただ、返済額の見直しは5年ごと、見直しても1.25倍までというルールの銀行が多く、すぐに返済額が変わらないこともあります。その場合も、利息が増えた分だけ元本は減りにくくなります。
フラット35の金利も上がりますか？
フラット35などの固定金利は、日銀の政策金利ではなく、長期金利の動きを受けて毎月決まります。2026年10月は年3.83％で、2017年10月に今の仕組みになってから最も高い水準です。金利は毎月初めに発表されます。
金利が上がるなら、家を買うのは待ったほうがいいですか？
待つかどうかは家計や暮らしの事情で決まります。ただ、日銀は物価が2％程度で続くとみており、建築費や住宅の価格が下がる見込みは立てにくい状況です。待つことにもコストがあります。いつ買うとしても、性能で金利・控除・光熱費の負担を下げる方法は使えます。
※金利の見通しは決まったものではありません。金利は2026年10月時点の一例です。金利・控除の条件は変わることがあります。借入の判断は、金融機関や専門家とご相談ください。
出典：日本銀行「当面の金融政策運営について」「経済・物価情勢の展望（2026年10月）基本的見解」（2026年10月30日）、日本銀行「金融政策決定会合の開催日」、住宅金融支援機構（フラット35の金利）、各金融機関の公表金利、沖縄電力の料金表